Gemeinde Waakirchen

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Bauausschuss vom 21.07.2020

Aus dem Bauausschuss
 
 
In der Sitzung am 21.07.2020 wurden im öffentlichen Teil u.a. folgende Punkte behandelt:
 
Spangenberg Dr. Andrea und Thomas, Antrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück FlNr. 204/11, Gem. Schaftlach, Am Kramerberg
Die Antragsteller möchten auf dem o.g. 566m² großen Grundstück ein Einfamilienhaus mit Garage errichten. Vorab wurde eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Das Wohngebäude soll eine Grundfläche von ca. 95m² (9,5m x 10m) aufweisen. Die Wandhöhe ist mit 6,18m (bezogen auf das künftige Geländeniveau) geplant. Bisher weist das dortige Gelände ein Gefälle von Ost nach West von ca. 3m auf. Das geplante Satteldach soll eine Neigung von 24° erhalten. Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1 Schaftlach „Am Kramerberg“. Dieser gibt für den betreffenden Bereich ein Baufenster mit einem Grenzabstand von 4m nach Norden, 8m nach Westen und 5m nach Süden vor. Die geplante Garage überschreitet im nördlichen Bereich dieses Baufenster. Der gemeindliche Bauausschuss hatte diesbezüglich jedoch im Rahmen einer Voranfrage im März 2020 seine Zustimmung zu einer etwaigen Befreiung von den Vorgaben des Bebauungsplanes in Aussicht gestellt. Ferner gibt der o.g. Bebauungsplan vor, dass die Hauptbaukörper talseitig eine maximale Wandhöhe von 6,05m (vom gewachsenen Boden bis zur Oberkannte Fußpfette) erreichen dürfen. Durch die Antragsteller wird vorgebracht, dass diese Vorgabe aufgrund der Geländestruktur mit dem o.g. starken Gefälle nicht eingehalten werden kann. Darüber hinaus legt der Bebauungsplan fest, dass die Länge des Hauptbaukörpers mindestens 5/4 seiner Breite betragen muss. Auch dieses Verhältnis wird im Rahmen der vorliegenden Planung (9,5m x 10m) nicht erreicht. Abschließend sieht der Bebauungsplan die Firstrichtung von Norden nach Süden vor. Vorliegend soll der First jedoch in Ostwestrichtung ausgerichtet werden. Auch diesbezüglich hatte der Bauausschuss im Rahmen der o.g. Sitzung seine Zustimmung zu einer Befreiung in Aussicht gestellt. Die sonstigen Vorgaben des Bebauungsplanes (GFZ, GRZ, Anzahl Geschosse und Wohneinheiten sowie eine offene Bauweise, etc.) werden eingehalten. Auch die Vorgaben der gemeindlichen Stellplatzsatzung werden erfüllt. Vor dem Hintergrund der o.g. Abweichungen vom Bebauungsplan werden folgenden Befreiungen konkret beantragt:
- Drehung der Firstrichtung um 90°
- Überschreitung der nördlichen Baugrenze durch die Garage (max. 3,31m)
- Überschreitung der westlichen Baugrenze durch das Hauptgebäude (max. 32cm)
- Überschreitung der maximalen talseitigen Wandhöhe (um ca. 28cm bezogen auf das
geplante Gelände bzw.  bis zu 1,19m bezogen auf das natürliche Bestandsgelände)
- Abweichendes proportionales „Längen/Breiten-Verhältnis“ des Hauptbaukörpers
 
Im Rahmen der anschließenden Diskussion äußern sich die Ausschussmitglieder dahingehend, dass viele der begehrten Befreiungen nachvollziehbar sind. Denn die Geländestruktur auf dem Grundstück sei relativ schwierig und der betreffende Bebauungsplan sei über 30 Jahre alt. Viele der darin existierenden Festsetzungen würde man aufgrund der geänderten Anforderungen im Wohnungsbau aktuell wohl in dieser Form nicht mehr treffen. Ferner dränge sich das Grundstück aufgrund seiner Lage zwischen den umgebenden Gebäuden für eine Bebauung geradezu auf. Allerdings werden zu den begehrten Abweichungen hinsichtlich der „talseitigen Wandhöhe“ und insbesondere dem „proportionalen Verhältnis“ zum Teil deutlich kontroversere Meinungen im Gremium vertreten. Auch die Vielzahl der begehrten Befreiungen wird nicht unkritisch gesehen. Einzelne Ausschussmitglieder erklären daher, dass die Baugenehmigungsbehörde für eine Realisierung des Vorhabens in der beantragten Form, wohl ein formelles Änderungsverfahren des vorgenannten Bebauungsplanes verlangen wird. Vor diesem Hintergrund wird zunächst über die beantragten Befreiungen jeweils gesondert abgestimmt.
Dabei fasst der Ausschuss folgende Beschlüsse:
Für die Drehung der Firstrichtung um 90° wird der beantragten Befreiung zugestimmt.
Für die Überschreitung der nördlichen Baugrenze durch die geplante Garage (max. 3,31m) wird der beantragten Befreiung zugestimmt.
Für die Überschreitung der westlichen Baugrenze durch das Hauptgebäude (max. 32cm) wird der beantragten Befreiung zugestimmt.
Für die Überschreitung der maximalen talseitigen Wandhöhe (um ca. 28cm bezogen auf das geplante Gelände bzw.  bis zu 1,19m bezogen auf das natürliche Bestandsgelände) wird der beantragten Befreiung zugestimmt.
Für ein abweichendes proportionales „Längen/Breiten-Verhältnis“ des Hauptbaukörpers wird der beantragten Befreiung auf Basis der vorliegenden Planung zugestimmt.
Da somit von Seiten der Gemeinde sämtlichen begehrten Befreiungen zugestimmt wurde, wird abschließend das gemeindliche Einvernehmen zum beantragten Gesamtvorhaben erteilt.
 
Westermeier Susanne und Englbert, Antrag zur Errichtung eines Wohngebäudes mit Garage auf dem Grundstück FlNr. 817, Gem. Waakirchen, Allgaustraße           
Die Antragsteller möchten auf dem o.g. Grundstück ein Haus mit einer Wohneinheit errichten. Dieses soll eine Grundfläche von ca. 108m² aufweisen. Insgesamt soll sich das Gebäude über ein Erdgeschoss sowie ein Ober- und Dachgeschoss erstrecken. Aufgrund der Topographie des Baugrundstückes wird das Erdgeschoss jedoch auf der Ostseite in den dortigen Hang „eingegraben“ werden. Im westlichen Bereich (zur Allgaustraße hin) ergibt sich dennoch eine Wandhöhe von 7,18m über dem angegebenen Bezugspunkt, wobei dieser (0-Punkt) wiederum ca. 76cm über dem Höhenmesspunkt in der Allgaustraße liegt. Die Dachneigung ist mit 24° geplant. Das beplante Grundstück ist dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen. Ein Bebauungsplan existiert für dieses Gebiet nicht. In der Umgebungsbebauung des Baugrundstückes sind Gebäude vorhanden, welche im Hinblick auf die Art und das Maß der Bebauung mit dem vorliegend begehrten Vorhaben vergleichbar sind. Es ist daher davon auszugehen, dass das baugesetzlich geforderte Einfügegebot erfüllt wird. Die finale Festlegung des Höhenbezugspunktes erfolgt jedoch im weiteren Genehmigungsverfahren durch die Bauaufsichtsbehörde. Die Vorgaben der gemeindlichen Stellplatzsatzung werden eingehalten. Im Verlauf einer kurzen Aussprache wird aus dem Gremium angeregt, die relativ hoch erscheinende Westfassade (z.B. durch einen Balkon) „zu unterbrechen“ und dadurch eine gefälligere Gliederung zu erreichen.
Sodann fasst der Ausschuss folgenden Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen zum beantragten Vorhaben wird erteilt. Ergänzend wird angeregt, die geplante Westfassade (z.B. durch einen Balkon) „zu unterbrechen“ und dadurch eine gefälligere Gliederung zu erreichen.
 
Reiter Andreas, Antrag zum Neubau einer landwirtschaftlich genutzten Mehrzweckhalle auf dem Grundstück FlNr. 2063, Gem. Waakirchen, Keilsried    
Der Antragsteller möchte im südwestlichen Bereich seines o.g. Grundstückes eine landwirtschaftlich genutzte Mehrzweckhalle errichten. Diese soll als Maschinen-, Stroh- und Streulager dienen. Dafür ist eine Grundfläche von ca. 378m² vorgesehen. Die Höhe ist mit ca. 3m geplant. Das Baugrundstück befindet sich im bauplanungsrechtlichen Außenbereich. Ein Bebauungsplan existiert für das betreffende Gebiet nicht. Gemäß der Auskunft des Antragstellers wurde das Vorhaben vorab mit dem Amt für Ernährung Landwirtschaft und Forsten abgestimmt. Es muss daher wohl davon ausgegangen werden, dass die geplante Halle dem nahegelegenen landwirtschaftlichen Betrieb des Antragstellers zumindest dem Grunde nach dient. Daher wären die Privilegierungsvoraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfüllt.
Nach kurzer Beratung fasst der Ausschuss folgenden Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen zum beantragten Vorhaben wird erteilt.
 
Atmira Projekt GmbH, Antrag zum Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Doppelgarage auf dem Grundstück FlNr. 1199/3, Gem. Schaftlach, Warngauer Straße  
Der vorliegende Bauantrag wurde dem Grunde nach bereits in der vergangenen Mai-Sitzung behandelt. Dabei ist das gemeindliche Einvernehmen erteilt worden. Allerdings war damals durch den Antragsteller ein Umbau des auf dem Grundstück bisher bestehenden Gebäudes beabsichtigt. Im Rahmen der nun eingereichten Planung wird ein Abriss der vorhandenen Bebauung sowie die Errichtung eines vollständigen Neubaus angestrebt. Ansonsten ist die Planung inhaltlich jedoch unverändert.
Ohne weitere Aussprache fasst der Ausschuss daraufhin folgenden Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen zum beantragten Vorhaben wird erteilt.
 
Linsmayer Ferdinand, Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 16. "Marienstein-West" im Bereich der Grundstücke FlNrn. 1480/10 u. 1480/7, Gem. Waakirchen, Vorberatung und ggf. Aufstellungsbeschluss
Der Bauausschuss sowie der Gesamtgemeinderat haben sich in der Vergangenheit bereits mehrmals mit einem entsprechenden Antrag von Herrn Linsmayer zur Änderung des Bebauungsplanes Nr.16 GE „Marienstein-West“ für zwei Grundstücke (FlNrn. 1480/7 u. 1480/10, Gem. Waakirchen) nördlich der Hauptstraße in Marienstein befasst. Im Kern geht es dabei darum, dass die vorgenannten Flächen bisher als Gewerbegebiet ausgewiesen sind. Der Eigentümer setzt sich jedoch für eine Umwandlung in ein Mischgebiet ein. Die Anträge wurden durch die o.g. Gremien bisher ausnahmslos abgelehnt. Nun hat kürzlich ein erneutes Gespräch zwischen der Familie Linsmayer und der Gemeinde zu dieser Thematik stattgefunden. Dabei wurde erstmals auch die Möglichkeit erörtert, dass bei der begehrten Planänderung u.a. die künftige Nutzung der Flächen ggf. im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages geregelt werden könnte. Vor diesem Hintergrund soll nun im Ausschuss erörtert werden, ob und ggf. unter welchen Rahmenbedingungen ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes eingeleitet werden soll. Ggf. kann diesbezüglich auch bereits ein sog. Aufstellungsbeschluss gefasst werden. Aufgrund der sich in der Realität seit der Auflösung de Kalk- und Zementwerkes im betreffenden Bereich ergebenden baulichen Veränderungen, wäre es aus bauleitplanerischer Sicht zielführend, im Falle einer angestrebten Anpassung des Bebauungsplanes, den gesamten Geltungsbereich zu überarbeiten. Im Rahmen der Aussprache wird im Gremium geäußert, dass das betreffende Gebiet durch das südlich der Hauptstraße gelegene Gewerbegebiet geprägt wird. Es müsse unter allen Umständen vermieden werden, dass die Nutzbarkeit der dortigen Gewerbeflächen durch eine etwaige Wohnbebauung auf den Flächen nördlich der Straße (z.B. aufgrund von Immissionsbeschränkungen) künftig eingeschränkt wird. Ferner sollte auch der Verlust von existierenden Gewerbeflächen durch eine „Gebietsumwandlung“ grundsätzlich vermieden werden. Durch entsprechende Investitionen könnten wohl auch die bisher als Gewerbegebiet dargestellten Flächen des Antragstellers für geeignete Betriebe attraktiv gestaltet werden. Auf der anderen Seite wird vorgebracht, dass der Wohnraumbedarf auch im Gemeindegebiet ständig steigt. Es wäre daher ggf. aktuell eine Chance, im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ggf. Vereinbarungen zu treffen, welche sowohl den Interessen des Antragstellers wie auch denen der Gemeinde Rechnung tragen würden. Dieser Aspekt für die Allgemeinheit dürfe nicht unberücksichtigt bleiben. Abschließend verständigten sich die Ausschussmitglieder dahingehend, dass durch die Verwaltung geprüft werden soll, welche Auswirkungen eine etwaige „Gebietsumwandlung“ in ein Mischgebiet auf das südlich angrenzende Gewerbegebiet hätte. Ferner soll auch gemeinsam mit dem Antragsteller erörtert werden, welche Vereinbarungen in einem städtebaulichen Vertrag getroffen erreicht werden können.
Daraufhin fasst das Gremium folgenden Beschluss: Durch die Verwaltung soll geprüft werden, welche Auswirkungen auf das südlich angrenzende Gewerbegebiet zu erwarten wären, wenn die verfahrensgegenständlichen Flächen in ein Mischgebiet umgewandelt würden. Bis zum Abschluss dieser Prüfung und den weiteren Gesprächen mit dem Grundeigentümer soll der vorliegende Antrag weiterhin ergebnisoffen betrachtet werden.
 
Mohrenweiser Michael, Antrag auf isolierte Befreiung von den Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 21 "Waakirchen-Brunnfeld"
Der Antragsteller möchte auf dem o.g. Grundstück eine offene Gartenhütte bzw. eine Pergola mit einer Grundfläche von ca. 15m² errichten. Die Realisierung eines solchen Vorhabens ist dem Grunde nach gem. Art. 57 BayBO verfahrensfrei möglich. Der für das betreffende Gebiet rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 21 „Waakirchen-Brunnfeld“ gibt jedoch für die o.g. Parzelle ein Baufenster mit einer Größe von ca. 9,6m² für die Errichtung eines Geräteschuppens vor. Sonstige Nebenanlagen sind nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Aufgrund der o.g. Grundfläche der offenen Gartenhütte, würde diese Im Rahmen der vorliegenden Planung jedoch nach Westen um 0,5m sowie nach Norden um 1,05m über das vorgenannte Baufenster hinausragen. Somit würde auch das im Bebauungsplan mit max. 10m² Grundfläche für Geräteschuppen definierte zulässige Maß der baulichen Nutzung nicht eingehalten werden. Vor diesem Hintergrund wird vorliegend die Zulassung einer sog. „isolierten Befreiung“ von den vorgenannten Vorgaben des Bebauungsplanes beantragt.
Nach Sichtung der Planunterlagen fasst das Gremium ohne weitere Erörterung folgenden Beschluss: Die beantragte isolierte Befreiung soll erteilt werden.
 
Landenhammer Florian, Antrag zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11 "ehem. Sportplatz Marienstein", Vorberatung und ggf. Aufstellungsbeschluss
Der Antragsteller möchte östlich an das dortige Wohnhaus einen zusätzlichen Baukörper anbauen. Bezüglich der Details wird auf das Anschreiben der Grundeigentümer sowie die vorab durchgeführte Ortsbesichtigung Bezug genommen. Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 11 Marienstein „ehem. Sportplatz“. Da davon auszugehen ist, dass das bisher vorhandene Wohngebäude das dortige Baufenster vollständig ausfüllt, würde der geplante Anbau derzeit außerhalb des Baufensters liegen. Ferner gibt der Bebauungsplan für die Häuser dieses Typs auch eine maximal zulässige Länge und Breite von 15m bzw. 11m vor. Auch dieser Rahmen wird bereits durch das Bestandsgebäude vollständig ausgeschöpft. Daher würde durch das begehrte Vorhaben auch das bisher vorgesehen Maß der baulichen Nutzung überschritten werden. Vor diesem Hintergrund begehrt der Antragsteller vorliegend eine Änderung des Plans dahingehend, dass die o.g. Kriterien so angepasst werden, dass der beabsichtigte Anbau bebauungsplankonform realisierbar wäre.
Nach eingehender Beratung fasst das Gremium folgenden Beschluss: Der Antragsteller soll vorab eine detailliertere Plandarstellung des beabsichtigten Vorhabens vorlegen. Daraus sollte insbesondere ersichtlich sein, wie der Erweiterungsbau an das Bestandsgebäude angebunden werden soll und welche Höhenentwicklung beabsichtigt ist. Auch die dann erforderlichen Abstandsflächen sollen dargestellt werden.
 
Christoph Marcher

 

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